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　　2017年3月20日ღ★ღ、2019年6月1日ღ★ღ，开发建设单位文登市某某房地产开发有限公司与某甲公司分别签订《前期物业服务合同》ღ★ღ，约定ღ★ღ：由某甲公司为物资家园小区提供物业管理服务ღ★ღ，并约定了具体物业服务期限;物业公共服务费由业主按其拥有房屋的产权面积交纳ღ★ღ，商业用房物业费1元/月.平方米ღ★ღ，物业服务费从竣工验收之日计收ღ★ღ，并约定业主支付物业服务费的具体时间｡ 2022年10月1日ღ★ღ，**居民小区业主委员会与某甲公司签订了《**小区物业服务合同》ღ★ღ，约定ღ★ღ，合同期限为3年10个月ღ★ღ，自2022年10月1日起至2026年8月18日止;物业服务费收费选择包干制方式ღ★ღ，由业主按其拥有房屋的产权面积交纳ღ★ღ，多层住宅ღ★ღ：0.35元/月.平方米ღ★ღ，商业ღ★ღ：0.7元/月.平方米｡ 于某1系位于**门市50-31ღ★ღ、50-32号楼业主ღ★ღ，房屋建筑面积为243.8平方米｡ 2018年10月15日ღ★ღ，于某1向某甲公司承诺ღ★ღ，其为50-31ღ★ღ、50-32门市房业主ღ★ღ，确认已详细阅读文登市某某房地产开发有限公司与某甲公司签订《前期物业服务合同》ღ★ღ，接收合同中约定的服务标准所提供的服务｡ 合同签订后ღ★ღ，某甲公司公示了物业服务收费标准ღ★ღ，并自2018年10月1日开始收取物业费｡ 于某1自2018年10月1日至2022年9月30日应向某甲公司交纳物业公共服务费243.8㎡1元48个月=11702.4元ღ★ღ，自2022年10月1日至2023年5月31日止ღ★ღ，应向某甲公司交纳物业公共服务费243.8㎡0.7元8个月=1365.3元ღ★ღ，自2018年10月1日至2023年5月31日止共计13067.7元｡ 经某甲公司通知催收ღ★ღ，于某1至今未交纳物业费｡

　　某甲公司向一审法院起诉请求ღ★ღ：判令于某1交纳物业公共服务费13067.2元ღ★ღ，并支付逾期违约金11756.7元;诉讼费由于某1承担｡

　　于某1向一审法院提出反诉请求ღ★ღ：1.判令某甲公司公开《物业服务合同》;2.判令某甲公司将2018年10月1日至今物业服务收费收入和支出账簿及明细账目提供于某1复印ღ★ღ、查阅;3.判令某甲公司将2018年10月1日至今物业服务期间的物业管理区内公共场地ღ★ღ、设施出租金ღ★ღ、广告费ღ★ღ、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证提供于某1复印ღ★ღ、查阅;4.判令某甲公司将2018年10月1日至今物业服务期间小区内机动车位的处分ღ★ღ、出租情况及停车数量ღ★ღ、停车费缴存票据和财务明细提供于某1复印K8凯发集团ღ★ღ、查阅;5.判令某甲公司提供2018年10月1日至今物业服务期间经理ღ★ღ、客服行者seoღ★ღ、保安ღ★ღ、绿化ღ★ღ、电工等人员名单及以上人员的上岗证;6.判令某甲公司将小区的竣工总平面图ღ★ღ、单体建筑结构ღ★ღ、设备竣工图ღ★ღ、地下管道工程竣工图ღ★ღ、分户验收等技术资料及承接查验交接记录等提供于某1复印ღ★ღ、查阅;7.判令某甲公司承担实际使用人财产损失8000元ღ★ღ，污水管道疏通费2000元｡

　　一审法院认为ღ★ღ，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定ღ★ღ，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同ღ★ღ，以及业主委员会与业主大会依法聘用的物业服务人订立的物业服务合同ღ★ღ，对业主具有法律约束力｡ 本案中ღ★ღ，开发建设单位文登市某某房地产开发有限公司与某甲公司签订的《前期物业服务合同》及**居民小区业主委员会与某甲公司签订的《**小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示ღ★ღ，内容不违反法律法规的强制性规定ღ★ღ，合法有效ღ★ღ，该合同对业主与物业服务企业具有法律约束力ღ★ღ，双方当事人均应依照约定履行各自的义务｡ 某甲公司为案涉小区提供物业服务ღ★ღ，于某1应当按照合同约定标准支付物业费ღ★ღ，根据查明事实ღ★ღ，于某1欠付2018年10月1日至2023年5月31日期间物业费13067.7元ღ★ღ，某甲公司要求于某1支付物业费13067.2元ღ★ღ，一审法院予以支持｡ 根据法律规定ღ★ღ，业主逾期支付物业管理服务费ღ★ღ，物业服务人可以向其催告在合理期间支付ღ★ღ，仍不支付的ღ★ღ，可以提起诉讼或者仲裁｡ 本案于某1逾期支付物业管理服务费ღ★ღ，经某甲公司催告在合理期间仍不支付的ღ★ღ，某甲公司可以提起诉讼ღ★ღ，在此期间某甲公司未起诉ღ★ღ，且于某1因不满某甲公司提供的服务拒交物业费ღ★ღ，也存在相应的理由ღ★ღ，因此ღ★ღ，某甲公司要求于某1支付违约金的诉请ღ★ღ，一审法院不予支持｡ 于某1抗辩称某甲公司提供的物业服务存在部分瑕疵ღ★ღ，但该瑕疵仅为局部性ღ★ღ、临时性的怠于服务ღ★ღ，并未造成严重后果ღ★ღ，因此ღ★ღ，于某1以此主张某甲公司违约ღ★ღ，一审法院不予采纳｡ 于某1反诉要求某甲公司赔偿财产被盗损失ღ★ღ，因某甲公司并非于某1财物受损的直接侵权方ღ★ღ，于某1没有证据证明某甲公司没有尽到安全防范义务或者存在明显失职行为ღ★ღ，其该反诉请求ღ★ღ，无事实及法律依据ღ★ღ，一审法院不予支持｡ 于某1的其他反诉请求ღ★ღ，应当通过物业管理部门解决ღ★ღ，并非合同约定的范围ღ★ღ，也无相应证据证实ღ★ღ，一审法院不予处理｡

　　一审判决ღ★ღ：一行者seoღ★ღ、于某1于判决生效之日起十日内支付给威海某某物业服务有限公司物业服务费13067.2元;二ღ★ღ、驳回威海某某物业服务有限公司的其他诉讼请求;三ღ★ღ、驳回于某1的反诉诉讼请求｡

　　一审判决后ღ★ღ，于某1上诉请求ღ★ღ：1.撤销一审判决第一项并依法改判;2.撤销一审判决第二项ღ★ღ，改判支持于某1的反诉请求;3.诉讼费由某甲公司承担｡ 事实和理由ღ★ღ：一ღ★ღ、一审法院认定“物业服务合同合法有效且认定某甲公司提供的物业服务存在部分瑕疵ღ★ღ，但该瑕疵仅为局部性ღ★ღ，临时性的怠于服务ღ★ღ，并未造成严重后果”系事实认定错误｡ 1.根据某甲公司提供的《前期物业合同》第五章物业服务内容和质量要求ღ★ღ，其中第12条第二款商业部分明确约定了某甲公司的义务ღ★ღ，包括综合管理服务ღ★ღ、清洁卫生服务ღ★ღ、秩序维护服务ღ★ღ、绿化养护服务以及共用部位ღ★ღ、共用设施设备日常运行ღ★ღ、养护服务等行者seoღ★ღ，但事实上ღ★ღ，在综合服务层面ღ★ღ，某甲公司并未提供服务ღ★ღ，物业服务人员完全联系不上ღ★ღ，从未征询业主对物业服务的意见ღ★ღ，也未进行回访;在清洁卫生服务方面ღ★ღ，垃圾清运非常不及时ღ★ღ，垃圾满地都是ღ★ღ，也从未开展过灭蚊蝇等活动;在秩序维护方面ღ★ღ，小区只有一个看门的老大爷ღ★ღ，且未穿着工装ღ★ღ，没有开展巡查工作ღ★ღ，导致发生物品失窃的情形;在绿化养护服务方面没有开展工作;在公用部位的日常养护方面ღ★ღ，没有见到过某甲公司的养护人员ღ★ღ，因下水管道堵塞联系不上某甲公司ღ★ღ，侯某某自行花钱请人修理了污水管道｡ 一审法院在某甲公司未提供养护记录行者seoღ★ღ、维修记录ღ★ღ、回访记录等证据证实其提供了物业服务的情况下即判决于某1支付物业费ღ★ღ，过于随意｡ 某甲公司已经构成根本违约ღ★ღ，而非一审法院认定的“存在部分瑕疵ღ★ღ，但该瑕疵仅为局部性ღ★ღ，临时性的怠于服务ღ★ღ，并未造成严重后果”｡ 二ღ★ღ、一审法院判决驳回于某1的反诉请求错误｡ 1.《前期物业服务合同》在综合管理服务部分明确约定“按规定公布办事制度ღ★ღ、办事纪律ღ★ღ、收费项目ღ★ღ、收费标准和物业服务费用收支情况ღ★ღ，能够规范使用住房专项维修资金”ღ★ღ，《中华人民共和国民法典》第九百四十三条亦规定物业服务人应当定期将服务的事项ღ★ღ、负责人员ღ★ღ、质量要求ღ★ღ、收费项目ღ★ღ、收费标准ღ★ღ、履行情况ღ★ღ，以及维修资金使用情况ღ★ღ、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会K8凯发集团ღ★ღ、业主委员会报告｡ 于某1有权要求公开物业服务期间经理ღ★ღ、客服ღ★ღ、保安ღ★ღ、绿化ღ★ღ、电工等人员的名单并提供以上人员的上岗证ღ★ღ，以及质量要求ღ★ღ、履行情况等｡ 2.《物业管理条例》第二十九条规定ღ★ღ，“在办理物业承接验收手续时ღ★ღ，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料ღ★ღ：(一)竣工总平面图ღ★ღ，单体建筑ღ★ღ、结构ღ★ღ、设备竣工图ღ★ღ，配套设施ღ★ღ、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装ღ★ღ、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料｡ 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会｡ ”于某1有权要求某甲公司公开小区的竣工总平面图ღ★ღ、单体建筑ღ★ღ、结构ღ★ღ、设备竣工图ღ★ღ、配套设施ღ★ღ、地下管网工程竣工图ღ★ღ、消防管网图纸ღ★ღ、分户验收等竣工验收资料K8凯发集团ღ★ღ，电梯ღ★ღ、消防ღ★ღ、水电管网设施公用设施设备的安装等技术资料以及承接查验交接记录ღ★ღ，小区各电梯维保合同及其维护保养记录ღ★ღ，消防设备维保合同及其维保记录｡ 某甲公司始终未履行其义务ღ★ღ，没有从事物业管理的资格｡ 综上所述ღ★ღ，某甲公司未提供相应服务ღ★ღ，一审判决于某1支付物业服务费用ღ★ღ，系滥用权力ღ★ღ、枉法裁判ღ★ღ。

　　某甲公司辩称ღ★ღ，一审判决认定事实清楚ღ★ღ，法律关系定性准确ღ★ღ，审理程序合法ღ★ღ，请求驳回上诉ღ★ღ，维持原判｡ 一ღ★ღ、一审中某甲公司已经提交物业服务合同ღ★ღ、部分消防安全巡查记录ღ★ღ、部分设施设备维护保养记录ღ★ღ、报修投诉回访记录ღ★ღ、部分公共秩序巡逻记录ღ★ღ、外来车辆登记记录ღ★ღ、交接班记录ღ★ღ、绿化养护记录ღ★ღ、保洁工作签到表等证据ღ★ღ，可以证实某甲公司提供了物业服务｡ 二ღ★ღ、饭店长期向小区污水管通排放未达到排放标准油污水造成小区污水管道堵塞ღ★ღ，因此油污水溢满问题是饭店自身原因造成｡ 饭店将未达到排放标准的油污水排放到小区污水管中ღ★ღ，违反了国家《城镇排水与污水处理条例》第二十一条及《威海市污水排水管理办法》第十一条等相关规定ღ★ღ，并对小区的污水排放设施造成了很大破坏ღ★ღ，严重影响小区环境和小区居民的正常生活｡ 某甲公司在提供物业服务的过程中ღ★ღ，因为饭店长期将不达标的油污水排放在小区污水管道中ღ★ღ，致使某甲公司每年多次疏通污水管道ღ★ღ，用污水车多次抽油污水ღ★ღ、外运排放K8凯发集团ღ★ღ，已超出了合同约定的每年疏通一次｡ 三ღ★ღ、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定ღ★ღ，物业服务应当按照约定和物业的使用性质ღ★ღ，妥善维修ღ★ღ、养护ღ★ღ、清洁ღ★ღ、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分ღ★ღ，维护物业服务的基本秩序ღ★ღ，采取合理措施保护业主的人身ღ★ღ、财产安全｡ 对物业服务区域内违反有关治安ღ★ღ、环保ღ★ღ、消防等法律法规的行为ღ★ღ，物业服务人应当及时采取合理措施制止ღ★ღ，向有关行政主管部门报告ღ★ღ，并协助处理｡ 于某某店中被盗属于刑事案件ღ★ღ，应当向公安机关报案处理ღ★ღ，向侵权人追责｡ 某甲公司向业主收取的是物业公共服务费ღ★ღ，而不是业主的财产保险费和保管费｡ 四ღ★ღ、《山东省物业管理条例》第五十八条规定ღ★ღ，物业服务费实行包干制的ღ★ღ，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用ღ★ღ，其支出利用属于企业内部经营范畴ღ★ღ，企业自负盈亏ღ★ღ，不必向业主公开账目ღ★ღ，业主也无权要求公开相关信息｡ 该小区未有公共收益ღ★ღ，也未使用过维修资金ღ★ღ，故没有收益与支出公示｡ 该小区水电由专营单位经营ღ★ღ，与物业服务企业无关ღ★ღ，无需水电工｡ 合同亦未约定客服ღ★ღ、秩序ღ★ღ、绿化人员持证上岗｡ 于某1提出的《物业管理条例》第二十九条规定与本案无关｡

　　二审认为ღ★ღ，本案争议焦点为ღ★ღ：一ღ★ღ、某甲公司是否按照物业服务的约定提供了物业服务ღ★ღ，于某1应否支付物业费;二ღ★ღ、于某1一审提出的反诉请求有无事实及法律依据｡

　　关于焦点一｡ 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定ღ★ღ，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同ღ★ღ，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同ღ★ღ，对业主具有法律约束力ღ★ღ。本案中ღ★ღ，某甲公司在一审ღ★ღ、二审中提交的巡查记录ღ★ღ、维修记录等证据ღ★ღ，虽未完全覆盖全部服务内容ღ★ღ，但足以证明其已履行合同基本义务ღ★ღ，实际为案涉小区提供了物业服务ღ★ღ，故于某1应当按照物业服务合同约定的物业服务费标准支付物业服务费｡ 于某1虽主张某甲公司未提供综合管理ღ★ღ、清洁卫生ღ★ღ、秩序维护等多项服务ღ★ღ，但未能提供充分证据证明物业服务存在长期ღ★ღ、系统性缺失｡ 因物业管理工作涉及小区的卫生清扫ღ★ღ、植物绿化ღ★ღ、车辆管理ღ★ღ、公共设施的维护保养ღ★ღ、安全秩序等方方面面ღ★ღ，应当综合整体情况评价物业服务的整体水平ღ★ღ，不能仅以部分物业服务存在瑕疵即全面否定某某服务公司的工作ღ★ღ，认定某某服务公司构成根本违约ღ★ღ。同时ღ★ღ，小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程K8凯发集团ღ★ღ，业主拒不交纳物业服务费用ღ★ღ，非但不能改变小区现状ღ★ღ，而且会造成某乙公司在无法收回运营成本的情况下行者seoღ★ღ，减少投入ღ★ღ、降低现有服务质量ღ★ღ，同时ღ★ღ，该种方式对其他已交费的业主来说也不公平ღ★ღ，给予某乙公司机会进行整改ღ★ღ、提高服务质量尚有必要ღ★ღ，因此一审法院认定某甲公司服务存在“局部性ღ★ღ、临时性怠于服务”但并未造成严重后果并无不当ღ★ღ，于某1主张其不应支付物业费ღ★ღ，缺乏事实和法律依据ღ★ღ，二审不予支持｡

　　关于焦点二｡ 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定ღ★ღ，物业服务人应当定期将服务的事项ღ★ღ、负责人员ღ★ღ、质量要求ღ★ღ、收费项目ღ★ღ、收费标准ღ★ღ、履行情况ღ★ღ，以及维修资金使用情况ღ★ღ、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会ღ★ღ、业主委员会报告｡ 本案中ღ★ღ，于某1要求某甲公司公开或向其提供相应的物业信息K8凯发集团ღ★ღ，其中关于《物业服务合同》ღ★ღ、负责人员情况ღ★ღ、物业服务费用收支情况ღ★ღ，某甲公司已在本案中提交;关于物业服务期间的物业管理区内公共场地ღ★ღ、设施出租金ღ★ღ、广告费ღ★ღ、场地使用费等公共收益ღ★ღ，某甲公司称没有相关收益ღ★ღ，于某1提交的证据亦不足以证实存在相关收益;关于竣工验收资料等其他物业信息ღ★ღ，侯某某称已经向公安部门以及住建部门提出申请ღ★ღ，可通过相关部门予以解决｡ 于某1关于要求某甲公司承担实际使用人侯某某财产损失8000元ღ★ღ、污水管道疏通费2000元的主张ღ★ღ，因与(2024)鲁10民终2756号案件部分诉讼请求重复ღ★ღ，于某1ღ★ღ、侯某某明确不在本案中主张ღ★ღ，故对该项反诉请求ღ★ღ，二审不予审查｡

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